Perumahan dengan konsep TOD (Transit Oriented Development) kini menjadi salah satu arah utama pembangunan perkotaan di Indonesia. Konsep ini hadir sebagai jawaban atas berbagai persoalan urbanisasi seperti kemacetan, polusi, dan kebutuhan hunian yang terus meningkat.
Melalui integrasi antara hunian dan transportasi publik, TOD menawarkan kualitas hidup yang lebih baik bagi masyarakat urban sekaligus menciptakan kota yang lebih berkelanjutan.
Di tengah pertumbuhan kota-kota besar di Indonesia yang semakin pesat, kebutuhan akan hunian yang nyaman, terjangkau, dan terintegrasi dengan transportasi publik menjadi isu yang semakin penting. Urbanisasi yang tinggi telah menyebabkan berbagai persoalan perkotaan seperti kemacetan, polusi udara, meningkatnya biaya transportasi, hingga menurunnya kualitas hidup masyarakat urban.
Dalam konteks inilah konsep Transit Oriented Development (TOD) mulai menjadi perhatian utama dalam pengembangan kawasan perkotaan di Indonesia. TOD tidak hanya dipandang sebagai konsep tata kota modern, tetapi juga sebagai solusi masa depan untuk menciptakan kawasan hunian yang lebih efisien, berkelanjutan, dan ramah lingkungan.
Beberapa tahun terakhir, pemerintah dan sektor swasta mulai aktif mengembangkan perumahan berbasis TOD di berbagai kota besar seperti Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, hingga Surabaya. Konsep ini diproyeksikan akan menjadi tren utama pembangunan properti Indonesia di masa depan.
Apa Itu Transit Oriented Development?
Secara sederhana, Transit Oriented Development (TOD) adalah konsep pengembangan kawasan yang terintegrasi dengan sistem transportasi publik massal. Kawasan TOD biasanya dibangun di sekitar simpul transportasi seperti stasiun kereta, MRT, LRT, terminal bus, maupun halte transportasi massal lainnya.
Menurut Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2017, TOD merupakan konsep pengembangan kawasan di sekitar simpul transit yang mengintegrasikan jaringan angkutan umum massal dengan kawasan hunian, komersial, dan fasilitas publik.
Konsep ini bertujuan untuk:
- Mengurangi penggunaan kendaraan pribadi
- Meningkatkan penggunaan transportasi publik
- Mengurangi kemacetan dan polusi
- Menciptakan kota yang lebih efisien dan berkelanjutan
- Meningkatkan kualitas hidup masyarakat urban
Dalam praktiknya, kawasan TOD biasanya memiliki karakteristik:
- Berjarak dekat dengan transportasi publik
- Ramah pejalan kaki
- Memiliki jalur sepeda
- Mengintegrasikan hunian, perkantoran, pusat bisnis, dan fasilitas umum
- Memiliki kepadatan bangunan yang lebih tinggi dibanding kawasan biasa
Konsep ini telah lama diterapkan di berbagai negara maju seperti Jepang, Singapura, Korea Selatan, dan beberapa negara Eropa. Indonesia kini mulai mengadopsi konsep tersebut sebagai bagian dari transformasi pembangunan perkotaan modern.
Latar Belakang Konsep TOD di Indonesia
Pertumbuhan urbanisasi menjadi salah satu faktor utama lahirnya kebutuhan kawasan TOD di Indonesia. Kota-kota besar seperti Jakarta menghadapi tekanan populasi yang sangat tinggi setiap tahunnya. Akibatnya, mobilitas masyarakat menjadi semakin kompleks.
Jabodetabek misalnya, merupakan salah satu kawasan metropolitan terbesar di Asia Tenggara dengan jutaan komuter yang melakukan perjalanan setiap hari. Ketergantungan terhadap kendaraan pribadi menyebabkan tingkat kemacetan yang sangat tinggi dan berdampak pada produktivitas ekonomi.
Pemerintah Indonesia melihat bahwa pembangunan transportasi massal seperti MRT, LRT, KRL, dan BRT harus dibarengi dengan pengembangan kawasan hunian yang terintegrasi. Karena itu, konsep TOD mulai didorong secara serius dalam beberapa tahun terakhir.
Kementerian PUPR juga menyebut bahwa TOD menjadi solusi atas permasalahan urbanisasi dan kebutuhan hunian masyarakat perkotaan.
Selain itu, pemerintah menilai TOD dapat mendukung program penyediaan hunian terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), sekaligus meningkatkan penggunaan transportasi publik secara signifikan.
Perkembangan Kawasan TOD di Indonesia
Perkembangan TOD di Indonesia mulai terlihat nyata sejak pembangunan MRT Jakarta dan LRT Jabodebek. Kawasan sekitar stasiun mulai berkembang menjadi pusat hunian dan bisnis baru.
Beberapa proyek TOD besar yang berkembang di Indonesia antara lain:
- TOD Dukuh Atas Jakarta
Kawasan ini menjadi salah satu contoh integrasi transportasi terbesar di Indonesia karena menghubungkan MRT, KRL, LRT, TransJakarta, hingga kereta bandara dalam satu kawasan. Pemerintah DKI Jakarta menjadikan Dukuh Atas sebagai model kawasan TOD modern.
- TOD Lebak Bulus
Kawasan sekitar MRT Lebak Bulus berkembang menjadi pusat apartemen, perkantoran, dan pusat komersial baru yang terintegrasi dengan transportasi publik.
- TOD Tanjung Barat dan Pondok Cina
Kementerian PUPR bersama BUMN mulai mengembangkan hunian vertikal berbasis TOD sejak 2017 di kawasan stasiun Tanjung Barat dan Pondok Cina.
- TOD Kota Podomoro Tenjo
Kawasan Tenjo di Bogor Barat berkembang menjadi township modern berbasis TOD karena dekat dengan jalur KRL dan pengembangan infrastruktur barat Jakarta.
- TOD Manggarai
PT KAI juga mulai mengembangkan kawasan hunian vertikal terintegrasi di sekitar Stasiun Manggarai sebagai salah satu pusat TOD terbesar di Indonesia.
Selain Jabodetabek, konsep TOD juga mulai berkembang di kota-kota lain seperti Bandung, Surabaya, Medan, hingga Makassar.
Mengapa Perumahan TOD Semakin Diminati?
Perubahan gaya hidup masyarakat urban menjadi salah satu alasan meningkatnya minat terhadap hunian berbasis TOD.
Masyarakat modern kini semakin mengutamakan:
- Efisiensi waktu
- Kemudahan mobilitas
- Biaya transportasi yang lebih rendah
- Lingkungan yang lebih sehat
- Akses cepat ke pusat aktivitas
Hunian TOD dianggap mampu menjawab kebutuhan tersebut.
Bayangkan seseorang yang tinggal hanya beberapa langkah dari stasiun MRT atau KRL. Mereka tidak perlu lagi menghabiskan waktu berjam-jam di jalan akibat kemacetan. Mobilitas menjadi lebih praktis dan produktif.
Selain itu, kawasan TOD biasanya memiliki fasilitas yang lebih lengkap karena dirancang sebagai kawasan terpadu. Penghuni dapat mengakses pusat belanja, area komersial, ruang terbuka hijau, hingga fasilitas olahraga dalam satu kawasan.
Bagi generasi milenial dan Gen Z, konsep hidup praktis dan minim ketergantungan terhadap kendaraan pribadi menjadi nilai tambah utama.
Prospek Investasi Perumahan TOD
Dari sisi investasi properti, kawasan TOD dinilai memiliki prospek yang sangat menjanjikan.
Secara global, properti yang berada dekat transportasi publik umumnya memiliki:
- Nilai jual lebih tinggi
- Permintaan pasar lebih stabil\
- Potensi kenaikan harga lebih cepat
- Tingkat okupansi lebih baik
Hal yang sama mulai terlihat di Indonesia. Kawasan sekitar MRT dan KRL mengalami peningkatan harga properti yang cukup signifikan dalam beberapa tahun terakhir.
Pengembang properti kini berlomba membangun proyek di dekat stasiun transportasi publik karena dianggap memiliki daya tarik investasi yang kuat.
Selain capital gain, hunian TOD juga potensial untuk investasi sewa karena banyak diminati pekerja urban dan mahasiswa yang membutuhkan akses transportasi praktis.
Konsep TOD juga dinilai lebih tahan terhadap perubahan tren masa depan karena dunia mulai bergerak menuju kota berkelanjutan (sustainable city).
Tantangan Pengembangan TOD di Indonesia
Meski memiliki prospek besar, pengembangan TOD di Indonesia masih menghadapi sejumlah tantangan.
Kementerian ATR/BPN menyebut bahwa pengembangan TOD membutuhkan sinkronisasi kebijakan, tata ruang, transportasi, dan regulasi yang kompleks.
Beberapa tantangan utama TOD di Indonesia antara lain:
1. Integrasi Transportasi yang Belum Optimal
Beberapa kawasan TOD masih belum memiliki konektivitas antarmoda yang nyaman bagi pengguna.
2. Harga Lahan yang Tinggi
Kawasan dekat transportasi publik umumnya mengalami kenaikan harga tanah yang signifikan.
3. Infrastruktur Pejalan Kaki
Masih banyak kawasan yang belum ramah pejalan kaki maupun pesepeda.
4. Koordinasi Antar Lembaga
Pengembangan TOD melibatkan banyak pihak seperti pemerintah pusat, daerah, operator transportasi, dan pengembang swasta.
5. Edukasi Masyarakat
Sebagian masyarakat Indonesia masih terbiasa menggunakan kendaraan pribadi sehingga budaya menggunakan transportasi publik membutuhkan waktu untuk berkembang.
Diskusi masyarakat di berbagai forum daring juga menunjukkan bahwa implementasi TOD di Indonesia masih perlu banyak perbaikan, terutama dalam aspek integrasi moda dan kenyamanan pejalan kaki.
Masa Depan TOD di Indonesia
Meski menghadapi tantangan, masa depan TOD di Indonesia dinilai sangat cerah. Pemerintah terus memperluas pembangunan transportasi massal di berbagai kota besar.
Proyek MRT Jakarta fase lanjutan, LRT, kereta cepat, hingga pengembangan kawasan suburban diproyeksikan akan mempercepat pertumbuhan hunian berbasis TOD di masa depan.
Pemerintah bahkan mulai mendorong konsep hunian TOD sebagai bagian dari solusi program penyediaan rumah nasional.
Di masa depan, kawasan TOD diperkirakan tidak hanya berkembang di pusat kota, tetapi juga di kawasan penyangga seperti Bogor, Tangerang, Bekasi, dan kota-kota satelit lainnya.
Transformasi ini dapat mengubah pola kehidupan masyarakat urban Indonesia menjadi:
- lebih efisien,
- lebih sehat,
- lebih produktif,
- dan lebih ramah lingkungan.
TOD bukan sekadar tren properti, tetapi bagian dari evolusi pembangunan kota modern Indonesia.
